威翰地产

主菜单 
您当前的位置:首页问答

美国买房 如何避免贷款被拒

2015-09-10

对很多人来说,买房子是一生中最大的一笔交?#20303;?#36825;就是为什么第一次买房是如此重要。在一些人看来,买房子就是一系列名目繁多的规章制度。然而,只要你具备相关的知识?#22270;记桑?#20320;就可以快而?#34892;?#22320;开始逐步?#36842;?#20320;的买房梦想。


credit-score-needed-to-buy-a-house

买房需要提交的文件


说起来,申请房贷很容易,但也很难,此话怎讲?#32943;却尤?#26131;的一面说起。在美国发放房贷的机?#36141;?#22810;,不但有银行,也?#34892;矶?#19987;门办理房屋贷款的公司,这些银行及公司除了接受面对面的贷款申请外,还设有电话专线服务以及网上服务,可以通过电话或网络完成房贷的申请,十分方便。?#39029;?#20102;90年代中期在波士顿第一次买房时是到银行申请的房贷外,其它的几次房贷,包括再次贷款都是通过网上申请完成的。


以网上申请为例,申请者只要在规定的网?#26087;?#22635;写?#33945;?#35831;表,同时电邮(或?#22987;模?#25152;需的各种资料就可以了。接下来就由房贷负责人员做贷款资格审查,如果房贷人员需要了解更多的申请人情况或需要补充资料,就会通过电话或电邮与申请人联系,如此往返,直到批准或拒绝房贷申请。一旦房贷申请被批准,贷款机构就会准备好各种文件,在过户那一天(closing day or settlement day)将贷款直接交给卖?#21073;?#36890;常是银行支?#34987;?#30005;汇,而非将贷款交给买?#21073;?#20063;就是说,虽然买方申请贷款,但钱却不直接给买?#21073;?#32780;给卖?#21073;?#21021;次贷款者应该了解这个特点。?#35805;?#26469;说,贷款申请多在60天之内完?#26705;?#26377;?#34987;?#30053;长,有?#34987;?#24456;快,不到30天,视不同地区、 季节、贷款机构、贷款人而定。


上面说的是申请贷款容易的一面,接下来要谈谈贷款申请不容易的一面。?#30710;?#30003;请过贷款的人,都对申请贷款时需要提交的各种文件深?#26032;櫸场?#22312;申请贷款时,基?#26087;?#38656;要提交以下各种文件:



1,信用报告。通常贷款机构会在申请人同意的情况下,直接?#23588;?#22823;信用调查公司获取申请者的信用报告,如果没?#34892;?#29992;报告,通常就不能申请房贷。因此,移民到美国的人,优先要做的事情之一就是赶紧建立?#32422;?#30340;信用,最好的方法是申请信用卡,无论用还是不用,有了信用卡就有了信用记录。


2,年度工资表(即W-2表格)。贷款机?#25346;话?#38656;要申请者提供两年以上的年度工资表,这样可以知道两年内申请者的工资收入情况,这个工资表是雇主提供给雇员报税时用的。


3,报税表。贷款机?#25346;话?#38656;要申请者提供两年的报税表,从报税表中,可以更加详细了解过去两年中申请者家庭的经?#20204;?#20917;,包括家庭人口、工资、 投资、福利收入以及退休帐户存款?#21462;?#22810;数情况下,贷款机构会要求申请者填交一个国税局的4506-T表,这个表授权贷款机构直接从国税?#21482;?#24471;申请者的报税表,免得申请者寄表麻?#22330;?


4,银行帐户。贷款机?#25346;话?#20250;要求申请者提供至少一个银行帐户的月度帐户报告(bank statement),?#28304;?#20102;解申请者的存款情况。


除了上述基本文件外,还会有其它各种补充文件的要求,比如雇佣证明、房屋租金收入证明、合法居住证明?#21462;?#29305;别需要指出的是,华人中比较流行?#20248;?#20080;房时,父母往往会给?#20248;?#19968;些钱来作为?#25151;?#30340;一部?#21482;?#20840;部,在这种情况下,贷款机构?#25176;?#35201;申请者出示“礼物证明”来证明这些现金是礼物而非借款,因为如果是借款的话,就牵涉到贷款机构的贷款额度以及申请者的还款能力了。


在美国,最流行的房贷种类是30年固定利息贷款,即贷款期限30年,30年内利息固定不变。根据房利美的统计,30年固定利息贷款占所有房贷的61%。这一贷款目前的利息为年率4.37%左右,虽然比一年以前的3.5%要高,但从历史的眼光看,依?#30343;?#20110;低息。30年固定利息贷款的还贷期限虽?#30343;?0年,但很少有人会到30年后才还清贷款,大部分人在30年内或者搬家将房子卖掉,或者提早还清贷款。因此,?#35789;?#26159;六、七十岁的申请者,只要符合条件,?#37096;?#20197;顺利贷到30年期限的房贷。


除了30年固定利息贷款外,流行的贷款种类还包括:15年固定利息贷款、20年固定利息贷款、30年浮动利息贷款(有头3年、头5年、头7年、头10年利息固定,其余年份利息浮动之分)?#21462;?#27492;外,还有联邦房屋署贷款(FHA)、退伍军人贷款(VA loan)、只付利息不付本金贷款(?#35805;?#21069;几年只付利息,月供负担比较轻,而后利息息率增加,同时加上本金,因此月供会大大增加)?#21462;?


简单说来,在美国申请房贷,最基本的条件是要有两年以上的收入证明及较好的信用记录,以及还贷能力。至于是否公民及绿卡持有者则?#30343;?#24517;备条件。


根据房利美的统计,截至2013年底,全美房贷总额为18万亿美元,平均每人贷款近6万美元。


房贷遭拒的几大原因


loan_application_rejection


随着Dodd-Frank规定生效,想贷款的人可能会发现他们的申请遭拒,却不了解原因。你是否想知道申请房贷期间,可能让你无法过关的细节?以下是放贷业者可能拒绝房贷申请的因素和如何避免申请被拒:


1,信用?#36136;?#20302;于640分:银行假设信用?#36136;?#39640;的人,违约的危险?#31995;汀?#21512;格申请房贷的最?#25176;?#29992;?#36136;?#34429;然每家银行的标准不同,但是阿拉巴马州Magnolia房贷公司的Tim Wilkes说,这个?#36136;?#26159;640分,?#34892;?#20844;司?#24066;?20分,甚至600?#21482;?80分。解决办法:若你的信用?#36136;?#20302;于640分,业者可能要求提交很多文件,例如最近的银行结算单和存款证明、薪资支?#36125;?#26681;和其他收入证明。业者?#37096;?#33021;要求更高额的?#25151;?#25110;是更多储备金,以弥补信用?#36136;?#36807;低。


2,过期不付款:经常逾期不付款的人,可能遭放贷业者驳回申请,因为这?#20013;?#20026;往往与偿还房贷风险?#32454;?#26377;关。未?#35789;被?#20538;,以致于债权人通知信用局你超过付款日30天或更久都没付钱,会影响信用?#36136;?#35299;决办法:养成?#35789;备?#27454;还债的习惯,以重新建立信用。若是过期才付款?#30343;?#22240;为不付钱的?#36842;?#24815;,而是因为偶尔支?#34987;?#24080;单未寄?#21073;?#37027;就应向业者解释清楚。


3,收入不稳定:收入不一致或是不稳定,可能成为申请房贷被拒的主因。来自股票、?#19978;?#25110;年金的收入,通常会受到放贷业者严密的审视,自雇者或依赖自由工作收入者也是如此。收入?#32454;?#26434;的人,应准备提供证明收入来源的详细资料。解决办法:有计画专为没有传统工作的人而设。例如联邦农业部的农场服务局(FSA)经常贷款给刚开始务农的民众,后者不符传统贷款的资格,因为没有足够的财务资源。


4,开销太多:你每月的开销几乎和收入打平吗?若是如此,你的预算就没有太多财务回旋余地,可能使你申请不到贷款。放贷业者会考虑你的债务对收入比率,以免?#20122;?#20511;给没有能力偿还的人。Dodd-Frank新规定要求消费者债务对收入比?#20160;?#33021;高于43%。解决办法:一些联邦贷款计画?#24066;?#30003;请者的债务对收入比率超过43%,高达50%都可以,但是利率和费用会?#32454;摺?


5,新工作:经常?#36824;?#20316;可能使申请贷款被拒,业者希望申请人至少在同一个单位工作两年。过去一年更换职业领域者?#37096;?#33021;遭拒,申请贷款期间?#36824;?#20316;也是不智之举,放贷业者很重视申请人工作稳定。解决办法:可请求新雇主和旧雇主书面证明你的工作?#25176;?#36164;,并把资料交给放贷业者。


如何提高房贷的批准率


taxes


1,建立良好的信用?#36136;?#20511;贷银行确定?#20309;?#32773;是否?#34892;?#29992;,主要途径之一就是审查信用?#36136;?/strong>


多数银行销售的房屋贷款,是房利美和房地美等政府拥有的房贷公司的房贷,因此,银行必须遵守政府的借贷准则。FHA担保的房贷虽?#23665;?#21463;低于600的FICO信用?#36136;?#20294;?#36136;?#36234;低,所付利息也就越高。信用?#36136;?#33509;达760到850,贷款条件就会更优惠。


信用?#36136;?#22914;果?#31995;停纳?#30340;途径之一就是增加首付。信用?#36136;?#36807;低的人,要保证在申请前建立良好的信用纪录。要先查看?#32422;?#30340;信用纪录,消费者每年可?#23588;?#23478;信用公司免费得到一份信用报告,即Experian、TansUnion和Equifax公司。


2,了解贷款选择。除了努力符合获得房贷的条件外,?#20309;?#32773;至少要投入20%的首付,就可免于私人房贷保险。


如果首付拿不出20%,就可能有条件申请FHA担保的贷款,?#24066;?#39318;付只交3.5%,这对首次买房但拿不出足够首付的人十分有利。但为避免未来出现违约,FHA要求银行收取更多费用,以支付每月的房贷保险。


FHA从4?#40065;?#24320;始修改规定,贷款30年的屋主若已连续五年支付房贷,而且他们的贷款与价值比(loan-to-value ratio)降到78%,就可不必再买房贷保险。如果贷款与价值比是78%到90%,在支付房贷11年后,?#37096;?#20813;交房贷保险。但贷款与价值比仍超过90%,就要继续买房贷保险。


FHA政策的另一变化,是规定?#20309;?#32773;的借贷如果至少达62万5000元,首付就必须至少为5%,高于以前规定的3.5%。?#35789;?#22914;此,也远低于多数银行规定的10%。


3,考虑多交首付。专家认为,?#20309;?#32773;如能支付3.5%以上的首付,就应考虑举借没有FHA担保的房贷。这种贷款的唯一要求就是首付达到5%,虽然仍需支付私人房贷保险,但至少不会被锁住,一旦贷款与价值比降至78%,房贷保险即可自动取消。


4,留意各?#36136;中?#36153;。除保证首付外,?#20309;?#32773;还要预留办理过户?#20013;?#30340;费用,从数百到数千元不?#21462;?/strong>


银行的?#20013;?#36153;多种多样,有的可以讨价还价,有的不能。但银行需按规定列出各?#36136;中?#36153;的明细表,?#20309;?#32773;应?#38505;?#26680;对。


银行可能收取?#20309;?#32773;的信用报告费、房屋评估费、文件费和管理费,费用的多寡将视居住地和具体情况而定。如果需付房贷保险,每月将增多100元以上,要?#35789;?#20309;种贷款。


5,等候合适机会。房价上涨、利息将很快提高,都会?#26500;何?#32773;产生紧迫感。如果经济条件?#25176;?#29992;?#36136;?#20173;然不足,拿不到合适利率的贷款,最好的选择是不要匆忙决定买房。


专家建议,为增加获得条件优惠房贷的机会,最好是信用?#36136;?#36229;过740 和首付款达到20%。


6,比较各家银行。与买车贷款不同,房贷的部分条件可以商谈。?#20309;?#32773;应向银行?#24471;?#25152;需的贷款条件与利率,和能拿出多少首付。?#20309;?#32773;还应询问有关房贷的其他事宜,和不同比例的房贷分别需多少?#20013;?#36153;?#21462;?/strong>


买房者要分析不同银行的不同费用,从银行的网站即可查到。银行为?#21496;?#20105;,可能会向?#20309;?#32773;提供与竞争对手相同的贷款条件。

查看更多热门提问 立即在线咨询

购房需求 Your Reqirement

资金情况 *
计划购买的时间 *
您做此次投资的预算是多少? *

联系我们

威翰服务热线 400-920-6689

渠道合作客户请致电

021-68883268-2026

周一?#26519;?#20116; 9:30 - 17:30

微信
服务号

噶琼祖拉康
打麻将规则打法 极速六计划软件下载 吉林时时几点开奖直播 时时彩五星综合走势走势图 天津时时快乐十分记录 重庆时时开彩结果记录 黑龙江时时开奖结果查询结果 篮球趣味玩法 秒速赛车pk10全天计划 11选5直选前三必赚玩法 百人牛牛官方 北京pk106码2期技巧 mg手机游戏娱乐 万和娱乐官网版 重庆时时全天计划 内蒙古时时11选5