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08-15

《2019年美国购房流程最全解析图》一张图帮你理清购房步骤

摘要:详细文字版:美国市场成熟、法律公开透明,购房程序要比其它国家相对简单明了。美国其实并不限制外国人在美国买房,也无套数限制...


详细文字版:
美国市场成熟、法律公开透明,购房程序要比其它国家相对简单明了。美国其实并不限制外国人在美国买房,也无套数限制。任何人都可以购买美国房产,只要你拥有中国护照,就可以完成购房交易,?#35789;?#20320;没有美国签证,也可以通过传真完成交?#20303;?#20851;于如何在美国买房,威翰为您准备了美国购房流程全解析,仅需九步就能帮您理清购房思路,助力实现美国房东的梦想。


Step 1 确定购房目的
决定去美国买房,首先要确定这套房子是?#32654;?#33258;住还是投资?买房目的不同,挑选房产的标?#23478;?#19981;同。如果是自住,需要慎重考察房产的现有状况,包括所处社区、周围环?#22330;?#37197;套设施等问题;如果是为了小孩的教育,则需要选择好学区的房子。如果是投资,更多考虑的是未来升值。尽量选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好并且便于出租的房产。买家通过确定在美购房的主要用途和打算拥有多长时间,向房地产经纪人提供充足信息,这将有助于引导房产的搜索和销售。
 
Step 2买家需要确定购房预算
如果你是全现金买家,那就准备好资金,根据?#32422;?#30340;资金预算来挑选房子。如果你没有足够的现金,需要贷款买房子,美国银行通常最低?#19981;?#35201;求中国贷款买家提供房价35%的首付款,因此买家需要确切了解?#32422;?#30340;支付能力,这包含了可以拿出的首付资金和必要?#36125;?#27454;的还款能力。威?#27493;?#35758;,购房预算应该保持在年收入的2到3倍,这将有助于确保买家不必担负超出可承受范围的贷款抵押承诺。


如需贷款买房,威?#19981;?#24314;议每月还款一般不超过买家?#20262;?#25910;入的28%,若买家有其他高额支出,如支付私立学校的学费,明智的做法是进一步减少还款比例。对买房后财产规划有疑?#23454;?#20080;家,可以考虑寻求我们威翰地产顾?#23454;?#24110;助,他们会根据买家的个人情况帮助完成?#23454;?#30340;财产规划与细分,包括现金买家和贷款买家各需要准备什么证件什么银行材?#31995;?#37117;会一一告知。举个例子,如果想要贷款买房子,买家需要先拿到银行给出的贷款预批?#29275;╬re-approval letter),确定?#32422;?#33021;够贷到的金额之后,再去挑选房子。因为从申请到拿到预批信需要一两个月的时间。
 
Step 3确定了预算,买家下一步需要考虑的是自身的现金储备情况。

威?#27493;?#35758;,买家至少预留首付款的20%作为储备金,以避免购买私人抵押贷款保险,同时这笔储备金将用于支付房产交易结束后的另加3%的交易费用。另外,买家需要确保有足够的储蓄来支付购房后需要面对的家庭装修、搬家、维修和日常维护费用,同时还要预留出房地产税、HOA物业税、CDD社区税、保险?#30830;?#29992;。
 
Step 4看房选房?#32422;?#36873;择房产代理公司或者经纪人
在明确了?#32422;?#30340;初步意愿之后,就可以开始着手买房过程中最耗时的一个环节——看房。买家?#32422;?#22312;美国房产专业网?#26087;?#30475;房选房的时候,除了地点、售价、照片这些关键因素之外,还有一些要点可以分享给到大家:


1,房子的新旧程度,要看一下哪一年建的,房子越新越好,房子老旧就又要花钱去修?#36141;?#32500;护,也是一笔费用。
2,看看房子的设施,暖气是烧气还是烧电、地板是地毯、?#26223;?#36824;是瓷砖,哪些电器包括在内等等,小小细节里透露出的都是钱钱钱。


还有很多细节就不在这里一一叙述了,如果买家觉得?#32422;?#30475;房源看的头昏眼花又看不出个所以然的时候,可以通过国内代理公司或者买房经纪人来帮助找房。?#26131;?#19994;和靠谱的代理或经纪人就非常的重要了,这样买家省时省力还省心。由于美国的房源系统是共通的,经纪人或者国内代理可以在系统中查看所有房源信息,再加上美国对于房产经纪人有?#32454;?#30340;法律约束,很少会出?#21046;?#35784;的现象。


Step 5 签署购房合同
选定心仪的房子,要价达成一致后,就可以签署购房合同了。这种购房合同是标准格?#20132;?#21512;约,是充分考虑到买卖双方利益的,是非常完备的。其中围绕房子的数据信息(房子上市历史、政府估税价等),合同中的附加条款?#32422;?#25151;地产交?#36164;?#30340;时效性都很重要,签署之前一定要细节清晰,理解通透,以保证在必要时合法取消合同,避免不必要的损失。


Step 6 房屋检查
在签订购房合同之后,买家就要付?#20122;?#19987;业的房屋检查机构进行全面检查,完毕后会出具全面检查报告。一般说来整个检查过程大约?#20013;?-3小时。检查内容包括房屋基本结构(Structure),地基(Foundation),屋顶(Roof),地板(Floor),墙壁(Wall),门窗(Doors and Windows),地下室(Basement),供电系统(Electrical Systems),供排水管(Plumbing),冷暖设备(Heating and Air Conditioning Systems),烟雾报警器(Smoke Detector)?#32422;?#22914;果附加条款里有提及到氡气、白蚁、石绵、铅(如房子是1978年前建成的)的检查约定的话。如果在?#26031;?#31243;中发现问题可以与卖家协商解决,要求卖家负责维修,或者降低房款等。如果发现特别?#29616;?#30340;房屋问题,买家也可以选择取消房屋交?#20303;?#20540;得一提的是此时违约取消房屋交?#36164;?#19981;用?#24230;?#20309;违约金的。


 Step 7 贷款申请
如果不是现金买家,那贷款成功与否就是购房成功的标?#23613;?#25152;以在合同生效后7天内买家?#25176;?#35201;马上寻找银行或者是放贷机构来申请贷款。一旦选定合?#23454;?#36151;款公司,那么在接下来长达15年或者是30年的贷款进程中如有问题或许就要寻求贷款机构的支持,比如你要通过贷款银行来获取1098表格报税或者是知晓屋主保险的数额等。威翰地产建议此时一定要花多一点时间来多了解几家贷款公司从而决定哪家是最适合?#32422;?#30340;,不要哪家银行给了贷款预批信就在哪家贷。如果这个过程你拿不准,你也可以寻求我们威翰专业顾?#23454;?#25903;持与帮助。


想要获得贷款的批准,还要如实地填写贷款申请表?#32422;?#25353;要求准备文件比如工资单或者是银行清单啊等等。另外,信用分数也是在贷款中扮演一个重要的角色。银行?#27604;?#24076;望看到拥有良?#27809;?#27454;记录的贷款人,任何过期付款或者忘记付款的情况都会?#29616;?#30340;影响信用分数。并且,这些情况?#19981;?#24456;大程度的影响贷款结果。因此,贷款人需要在前往贷款银行申请贷款前了解?#32422;?#30340;信用分数情况,或者你只要?#35789;?#20132;水电费,信用卡?#26696;?#31181;账单,信用分数就不会差。从贷款申请到贷款审批是一个漫长的过程,贷款机构需要?#32454;?#23457;查并且收集申请人的财务记录来确保你的财务状况是否可以满足他们的审批要求。虽然这样的过程非常?#32454;瘢?#20294;是这样对于贷款方和借款方都是一件好的事情。在你前往贷款机构前,请确保?#32422;?#26377;足够的资格申请贷款,不然,买家在花费大量的时间?#36884;?#21147;后,还是很难取?#32654;?#24819;的贷款。
 
Step8购买房屋保险
如贷款买房,贷款公司会在过户前要求买家来购买保险,否则贷款不予批准。如若是现金买家,一般房主?#19981;?#36141;买保险作为保障。一般提交保险公司购买保险的需求,它们会提出详细的房屋保险计划,一年几百美金缴?#26705;?#22914;果是服务好点的保险公司,还有到期续保提醒的服务。值得一提的是一般自住保险公司会加上屋内私人财产的保险。出租的话屋主不需对屋内财物进行保险,?#23665;?#32422;保?#36873;?#36890;常租客可自行购买租户保险来保障在租屋处?#32422;?#30340;财产利益不受损失。如果买家找不到合?#23454;?#20445;险公?#23601;?#20445;,可以咨询我们威翰地产来寻求帮助。


Step 9 产权过户
贷款?#20013;约?#20445;险事宜都办理妥当了,此时买房就要进入产权过户环节了。过户当天拿好?#34892;?#36523;份证件,支票来办理过户。主要任务是签署法律文件,交钱。过户前买家最?#20204;?#36807;户律师检查一下房子的产权历史是否清晰,看看有没有任何的债务拖欠,在美国一般不会出现一房两卖、产权不清晰等情况。最后还要对房子再进行最后一下检查,如果发现尚未修好的设备或者是不能使用的就要在过户当天与卖家协商解决。过户费用?#32422;案?#39033;?#20013;?#36153;用在过户文件上清晰?#26441;?#33509;无异议买家就可以签字确?#29616;?#20184;了。待所有?#20013;纪?#27605;后,产权公司负责产权转让并在政府登记备案后,钥匙交予买家,房子就是买家的了。最后提一下房产证原件会在大约3-6月内给到房主手中。
 
美国买房整个流程看下?#35789;?#23436;整的和专业的。?#35789;?#20080;家对美国房产购买流程不太熟悉,在这个过程中有买卖双方经纪人的协助、产权公?#26087;?#33267;是律师的介入,那么交易的安全性还是有所保?#31995;摹?#25105;们威翰地产已经在中国运营12年,有近数亿美元的成交额。如果您觉得对选房没有想法,对购房合同里的细节不理解,对申请贷款有担忧的话,我们可以给您专业的指?#23478;?#35265;,让您的整个美国买房过程省时省力省心。



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